A Semana nos Corredores: Um Número, Dois Avisos

Todo artigo publicado por GCRID esta semana traçou uma linha de volta para o mesmo dado da NAR: US$ 45,3 bilhões em compras de compradores estrangeiros, em queda de 19,1% ano a ano. Passei a semana analisando esse número sob dois ângulos: o plano patrimonial do cliente privado e o kit de ferramentas de política do governo, e cheguei à mesma conclusão a partir de ambas as direções. O capital que ainda está em movimento está mais exposto do que a manchete sugere, e o capital que saiu só é recuperável se alguém construir a estrutura para contê-lo.

O Grande

A peça mais consequente desta semana é A Armadilha Fiscal de Herança da LLC: Estruturação de FIRPTA para Compradores Estrangeiros. Ela destaca um erro que vejo constantemente em minha própria prática: compradores estrangeiros tomam posse através de uma LLC de membro único, acreditam estar protegidos e descobrem apenas na morte que o IRS tributa essa propriedade como se o proprietário a tivesse mantido pessoalmente. A isenção de imposto sobre herança para estrangeiro não residente é apenas US$ 60.000. Acima disso, a taxa federal máxima é 40%. Em uma propriedade da Flórida de US$ 5 milhões, essa diferença custa à herança aproximadamente US$ 2 milhões.

Por que isso importa agora: o volume de compradores estrangeiros está em queda de 19,1% e as unidades caíram 14%, o que significa que os compradores ainda realizando transações são um grupo menor e mais deliberado. Estas não são compras casuais. São compradores sofisticados fazendo apostas concentradas em um mercado restrito, o que eleva o risco a cada decisão de estruturação tomada antes do contrato. Os profissionais que identificam a armadilha da LLC antes do fechamento, e não depois, são os que retêm esses clientes e seus encaminhamentos.

Movimentação nos Corredores

• Corredor de política dos EUA, incentivos de desenvolvimento: O mesmo recuo de 19,1% na compra residencial estrangeira parece diferente da mesa de um ministério de habitação. LIHTC financiou 3,7 milhões de casas nos EUA desde sua criação e NMTC implantou mais de US$ 63 bilhões em áreas de baixa renda, criando ou retendo mais de 888.000 empregos. A lição em Imóveis como Ferramenta de Desenvolvimento: Construindo Incentivos que Funcionam é que o capital estrangeiro em retração não se perde, é capital que nunca recebeu um canal de política em nada além de condomínios de luxo.

O Número

O número que ficou comigo esta semana é US$ 60.000, a isenção de imposto sobre herança para estrangeiros não residentes da peça de estruturação de FIRPTA. Os cidadãos dos EUA obtêm uma isenção superior a US$ 13 milhões. Um comprador estrangeiro obtém US$ 60.000, uma figura que não mudou em décadas enquanto os valores das propriedades cresceram. Essa diferença não é uma tecnicidade. É a razão única mais importante pela qual imóveis americanos de propriedade estrangeira precisam de uma estrutura construída antes do fechamento, não uma LLC montada por um contador que nunca foi questionado sobre exposição fiscal de herança.

O Que os Profissionais Devem Fazer na Segunda-Feira

• Auditar a propriedade imobiliária americana existente de cada cliente estrangeiro mantida em uma LLC de membro único e confirmar se realmente protege a herança, não apenas a responsabilidade pessoal do proprietário. Veja a peça de estruturação de FIRPTA para a solução antes do próximo contrato, não depois.
• Se você trabalha com funcionários municipais ou estaduais de habitação, levante LIHTC e NMTC como as ferramentas existentes para redirecionar o capital transfronteiriço em retração para habitação que persista, conforme esta semana's development piece. A arquitetura já existe. Está subutilizada.
• Pare de tratar o declínio de volume de 19,1% como um problema de demanda. Trate como um problema de sofisticação: menos compradores, maiores riscos por negócio, e menos espaço para erros de estruturação de ambos os lados da transação.