Capital Não Está Fugindo dos EUA, Está Ficando Mais Seletivo

Eis o número que deveria estar na mesa de todo ministro de habitação esta semana: o investimento imobiliário comercial transfronteiriço global saltou 56% na primeira metade de 2026, enquanto as compras residenciais estrangeiras dos EUA caíram 14% no mesmo período. Isso não é uma contradição. É um sinal. Capital não está se retirando do mundo, está sendo seletivo sobre onde se instala, e os países que ganham essa seleção são os que mudaram suas regras, não os que esperaram o dólar enfraquecer. Eu me reúno com compradores estrangeiros toda semana que estão escolhendo Tóquio em vez de Texas, Dubai em vez de Denver, e a razão raramente é preço. É certeza de política, e agora muitos governos estão competindo por esse capital com os olhos fechados.

O Corredor Global: Condições de Mercado

Comece com os números residenciais dos EUA, porque contam uma história mais complicada do que a manchete sugere. Compradores estrangeiros adquiriram 67.100 casas nos EUA no valor de $45,3 bilhões nos doze meses que terminaram em março de 2026, de acordo com a NAR (National Association of Realtors). Isso representa uma queda de 14% no volume de transações e uma queda ainda maior de 19,1% no volume em dólares em relação ao ano anterior. Este é o segundo total anual mais baixo desde que a NAR começou a rastrear os dados em 2009. Os três principais países de origem foram Canadá (16%), México (14%) e China (11%), mas compradores indianos silenciosamente fecharam 6.000 propriedades no valor de $3,7 bilhões, quase uma em onze compras internacionais. Florida capturou 20% de toda a atividade de compradores estrangeiros, Califórnia 19%, Texas 12%. Esses três estados absorveram a maioria do capital residencial global entrando nos EUA.

Agora veja o outro lado do ledger. O investimento imobiliário comercial transfronteiriço global aumentou 56% para $71,8 bilhões na primeira metade de 2026, superando o crescimento de 10% no volume geral de transações globais. EMEA (Europa, Oriente Médio e África) capturou 57% dessa atividade transfronteiriça, com o Reino Unido classificado como o único principal destino em todo o mundo em 16,1% dos fluxos. Enquanto isso, Ásia-Pacífico acelerou significativamente: investimento estrangeiro em propriedades asiáticas quadruplicou para $19,3 bilhões, e Singapore sozinha viu o volume transfronteiriço saltar 357% ano a ano, de $1,4 bilhão para $6,4 bilhões.

O perfil do comprador sob tudo isso é pesado em caixa e impulsionado por riqueza. Quarenta e oito por cento dos compradores estrangeiros nos EUA pagaram totalmente em dinheiro, versus 28% dos compradores domésticos. Quinze por cento compraram casas com preço acima de $1 milhão. E isso está acontecendo contra um pano de fundo de criação extraordinária de riqueza global: 89 novos indivíduos ultra-ricos (pessoas com $30 milhões ou mais em ativos) são criados todos os dias em todo o mundo. O capital está lá. A pergunta que todo governo deveria fazer é por que está escolhendo algumas jurisdições sobre outras.

Marco Legal e Regulatório

Para funcionários que avaliam como atrair ou gerenciar esse capital, três marcos são os mais importantes. Primeiro, retenção fiscal na saída. Nos EUA, FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) exige que o agente de fechamento de um comprador retenha uma porcentagem do preço bruto de venda, não do ganho, quando um vendedor estrangeiro se desfaz de propriedade imobiliária dos EUA. Já vi vendedores estrangeiros surpresos no fechamento porque assumiram que a retenção se aplicava apenas ao lucro. Aplica-se ao preço total, a menos que um certificado de retenção reduzida seja obtido com antecedência, e esse processo sozinho pode levar semanas. Qualquer jurisdição que queira competir com os EUA pelo capital residencial transfronteiriço precisa de regras de imposto de saída igualmente claras e previsíveis, ou compradores sofisticados simplesmente irão para outro lugar.

Segundo, divulgação de propriedade beneficiária. Os EUA avançaram em direção a maior transparência através de FinCEN (financial-crimes enforcement network do Tesouro) ordens de segmentação geográfica e o regime de relatório de propriedade beneficiária mais amplo vinculado à Corporate Transparency Act. Compradores que usam entidades em camadas, uma holding das Cayman sob uma LLC de Delaware, por exemplo, agora enfrentam obrigações reais de divulgação antes de um negócio poder fechar de forma limpa. A armadilha comum: um advogado de comprador no exterior estrutura a entidade para eficiência fiscal no país de origem sem verificar os requisitos de divulgação dos EUA, e o negócio estagna na companhia de títulos 10 dias antes do fechamento porque a propriedade beneficiária não pode ser verificada a tempo.

Terceiro, vinculação de visto e residência. Programas que vinculam investimento imobiliário a um caminho para residência, nos EUA isso historicamente significou investimento em centro regional EB-5, permanecem um ímã poderoso, mas a lacuna de dados aqui é real: nenhum governo publicou uma correlação clara entre reforma de caminho de visto e volume de transações. Esse é exatamente o tipo de sinal de política que agências de promoção de investimento deveriam rastrear e publicar por si mesmas, porque agora o vácuo de dados está sendo preenchido por anedota em vez de evidência.

Guia do Praticante

Eis o que digo a todo agente, advogado e oficial de promoção de investimento trabalhando em um corredor transfronteiriço agora.

• Pare de competir apenas no preço. Os dados mostram capital se movimentando em direção à certeza de política e qualidade operacional, não apenas pontos de entrada baratos. Os valores dos novos apartamentos prime de Tóquio surgiram 58,5% em um único ano, impulsionados por um iene fraco, sim, mas sustentados por regras claras de propriedade estrangeira. Se as regras da sua jurisdição são nebulosas, nenhum desconto de moeda irá consertar isso.
• Construa sua infraestrutura de referência, não seu orçamento de anúncios. Os próprios dados da NAR mostram que 64% dos leads de compradores estrangeiros vêm de referências pessoais e clientes anteriores, apenas 16% de sites. Se você é uma associação nacional ou uma agência governamental de promoção de investimento gastando em campanhas digitais para atrair capital estrangeiro, você está otimizando o canal errado. Invista em infraestrutura de relacionamento: trocas profissionais bilaterais, parcerias de rede CIPS (Certified International Property Specialist) e pipelines diretos de referência de agente para agente entre mercados de origem e destino.
• Tenha sua história de conformidade pronta antes do comprador ligar. Os agentes e governos ganhando esse capital agora podem explicar, em linguagem simples, como funciona a divulgação de propriedade beneficiária, como funciona a retenção e quanto tempo cada etapa leva. Agentes que trabalharam com até um comprador internacional caíram para apenas 7,7% da associação pesquisada da NAR este ano, um mínimo de década. A oportunidade está bem aberta para praticantes dispostos a construir fluência real transfronteiriça.

O Que os Dados Nos Dizem Sobre a Motivação do Comprador

Nem todo corredor está comprando pela mesma razão, e conflacionar eles é o maior erro analítico que vejo de oficiais governamentais. Compradores canadenses e mexicanos, os dois principais países de origem no mercado dos EUA, são em grande parte compradores de proximidade e estilo de vida: casas de férias, propriedade de aposentadoria, laços familiares através de uma fronteira compartilhada. Compradores chineses, terceiros por volume de transações mas desproporcionalmente altos em volume em dólares, estão concentrados em ativos de luxo da Califórnia, e Lawrence Yun, economista-chefe da NAR, apontou diretamente para seleção de casa com preço mais alto como a razão pela qual a China bate acima de sua contagem de transações no gasto total. Essa é uma troca de preservação de riqueza e estilo de vida, não um jogo de rendimento.

Compradores indianos são uma história mais nova e de crescimento mais rápido: 9% de todas as compras estrangeiras e $3,7 bilhões em volume, impulsionados por uma população UHNWI em rápida expansão em casa, que Knight Frank projeta crescerá 63% com uma expansão adicional de 27% prevista até 2031. Este é dinheiro de diversificação de capital, famílias cobrindo risco de concentração doméstica estacionando riqueza em um mercado estável, líquido e amigável ao inglês.

Depois há o capital institucional e de escritório familiar reformulando imóveis comerciais. Knight Frank identifica $144 bilhões em capital institucional se preparando para re-entrar no CRE global em 2026, e capital privado, escritórios familiares e indivíduos de alto patrimônio líquido, agora foi a maior categoria de comprador em imóveis comerciais globais por quatro anos consecutivos. Esses compradores não estão perseguindo estilo de vida. Estão perseguindo rendimento, resiliência operacional e cada vez mais, formatos especializados: coliving, habitação para idosos, habitação para força de trabalho em mercados emergentes com déficit como Vietnã, Polônia e Indonésia. Uma verdade macro corta através de cada subperfil: um dólar dos EUA mais fraco no ano passado não aumentou significativamente as compras estrangeiras, o que nos diz que vantagem de moeda sozinha não move esse capital. Sentimento geopolítico e fricção de visto importam tanto, e agora ambos estão trabalhando contra os EUA.

O Que Estou Monitorando

Três sinais definirão esse corredor nos próximos 6 a 12 meses, e estou monitorando todos os três de perto na GCRID (Global Coalition for Real Estate, Investment & Development).

Primeiro, a tendência de diversificação geográfica. A taxa de concentração dos cinco principais mercados imobiliários do mundo caiu de aproximadamente 55% antes de 2020 para aproximadamente 50% em 2026. Essa é uma mudança estrutural, não ruído. Mercados secundários e emergentes, Índia, Vietnã, Polônia, Arábia Saudita, estão capturando participação que costumava pertencer automaticamente a Londres, Nova York e Hong Kong. Governos nesses mercados emergentes que se mexem rápido na clareza de visto e regras de propriedade estrangeira vão travar uma vantagem de capital geracional. Aqueles que hesitam verão o dinheiro ir para um país vizinho em vez disso.

Segundo, o surpreendente retorno do setor de escritórios. Escritórios capturaram $22,3 bilhões em investimento transfronteiriço em H1 2026, quase um quarto de todo o volume de CRE transfronteiriço e a maior participação desde 2022. Este é um teste direto se capital privado acredita que o mercado de escritórios tocou o fundo. Se essa aposta estiver certa, espere capital institucional, apoiado pelos $144 bilhões que Knight Frank sinalizou, se mover agressivamente para ativos de escritório de cidade gateway no final de 2026.

Terceiro, e mais importante para formuladores de políticas: o fenômeno "proprietário ultra-móvel" que Knight Frank identificou, indivíduos ricos passando menos de 90 dias por ano em qualquer jurisdição única. Esse comprador não quer uma casa, quer acesso líquido e premium em vários mercados simultaneamente. As jurisdições que tornam estruturas de propriedade multi-país simples, Dubai, Tóquio, Miami, Londres, são as que vão continuar ganhando esse capital. As que adicionam fricção, através de regras fiscais pouco claras ou processos de divulgação lentos, vão perdê-lo para uma jurisdição concorrente dentro de um único ciclo de compra.