Prazo do EB-5 Expirou, Vistos Dourados Estão Fechando: O Que Profissionais Precisam Saber Agora

O prazo de 30 de setembro de 2026 para protocolar petições EB-5 nos limiares de investimento atuais já passou quando escrevo isto. Esse prazo importava porque era a última chance de fixar os números atuais antes do primeiro ajuste inflacionário do programa em 1º de janeiro de 2027. Ao mesmo tempo, a Espanha fechou completamente seu visto dourado em abril de 2025 e Portugal removeu imóveis de seu próprio programa em 2023. Tenho clientes de ambos os países me ligando agora, e aqui está a verdade desconfortável que digo a eles: o capital fugindo dos fechamentos europeus não está se convertendo em petições EB-5 em qualquer taxa próxima à esperada, porque China e Índia, os dois maiores países de origem históricos, estão presas em atrasos de vistos de anos que tornam o investimento quase inútil para seus nacionais.

O Corredor de Política dos EUA: Condições de Mercado

Compradores estrangeiros adquiriram $45,3 bilhões de casas residenciais existentes nos EUA nos doze meses terminados em março de 2026, conforme dados do NAR. Essa é uma queda de 19,1% no volume de dólares em relação ao ano anterior, e apagou toda a recuperação que o mercado havia registrado no ano anterior. O volume de unidades caiu para aproximadamente 67.100 casas, o segundo total mais baixo desde que o NAR começou a rastrear esses dados em 2009.

Aqui está a divisão que todo profissional precisa memorizar: 56% das transações de compradores estrangeiros, aproximadamente 37.600 compras no valor de $21,8 bilhões, vieram de compradores que são imigrantes recentes ou detentores de vistos já vivendo nos EUA. Os 44% restantes, cerca de 29.500 compras no valor de $23,5 bilhões, vieram de compradores que vivem no exterior e não são residentes dos EUA. Esses são dois clientes diferentes com dois perfis de risco diferentes.

A coorte residente, que inclui investidores EB-5 e detentores de vistos de emprego como L-1A e O-1, tende a ser menos sensível a preços. Estão comprando uma casa para viver, geralmente perto de um emprego ou negócio que se mudaram para administrar. A coorte não residente é muito mais exposta a oscilações cambiais, política do país de origem e política fiscal dos EUA. Os dados de pesquisa do próprio NAR destacam exposição à lei fiscal dos EUA como razão específica para compradores estrangeiros recuarem de transações. Este item único deve estar no roteiro de todo agente de listagem quando um cliente menciona preocupações com FIRPTA ou FATCA.

Lawrence Yun, economista-chefe do NAR, observou que um dólar ligeiramente mais fraco no ano passado não se traduziu em mais compras estrangeiras. Isso me diz que a supressão de demanda está vindo de algum lugar além da moeda: atrasos de vistos, taxas de hipoteca elevadas e fricção geopolítica, incluindo restrições de vistos recentes em dezenas de países.

Marco Legal e Regulatório

O programa EB-5 em 2026 exige um investimento de $1.050.000 para um projeto padrão, ou $800.000 se o projeto estiver em uma Área de Emprego Direcionada (TEA, significando desemprego alto ou rural) ou se qualificar como infraestrutura. Mais de 90% dos investidores atuam através de um centro regional, um dos 547 atualmente aprovados pelo USCIS, em vez de fazer um investimento isolado. Os centros regionais devem contar criação de empregos usando empregos diretos, indiretos e induzidos, uma metodologia flexível que convida escrutínio se o modelo econômico subjacente for fraco. Tenho visto petições negadas porque o estudo de criação de empregos se baseava em premissas que o USCIS considerou irrazoáveis. Obtenha um relatório econômico independente e defensável antes de protocolar, não depois que uma Solicitação de Evidência chegar.

A armadilha que vejo com mais frequência: investidores tratam documentação de origem de fundos como uma formalidade. Não é. O USCIS quer um rastro de papel limpo provando que cada dólar foi ganho ou adquirido legalmente, seja de lucro comercial, venda de propriedade, herança ou presente. Uma lacuna de apenas alguns meses em registros bancários, ou um grande depósito inexplicável, pode paralisar uma petição por um ano ou mais. Digo aos clientes: comece a construir este arquivo dezoito meses antes de você planejar protocolar, não dezoito dias.

No lado imobiliário, vendedores estrangeiros enfrentam retenção FIRPTA, tipicamente 15% do preço bruto de venda retido no fechamento, não o ganho. Compradores usando capital EB-5 para adquirir propriedade nos EUA diretamente, em vez de através de um projeto de centro regional, também devem navegar pelas regras de divulgação de propriedade final do FinCEN que se aplicam a certas compras em dinheiro por entidades legais em áreas metropolitanas designadas. Estruture a entidade, a opção fiscal e o plano de retenção antes do contrato ser assinado. Tenho visto transações se desintegrarem na mesa de fechamento porque ninguém abordou isso até o extrato de liquidação já estar impresso.

O Programa de Centro Regional em si está autorizado apenas até 30 de setembro de 2027, sob o EB-5 Reform and Integrity Act. Qualquer operador de centro regional levantando capital hoje deve divulgar esse risco de reautorização aos investidores por escrito.

O Guia de Prática do Profissional

Aqui está o que digo a cada advogado e agente trabalhando no corredor de migração de investimentos agora:

• Rastreie país de origem antes de rastrear patrimônio líquido. Um nacional chinês com $2 milhões em ativos líquidos enfrenta uma linha do tempo EB-5 materialmente diferente de um nacional brasileiro com o mesmo balanço patrimonial, porque a categoria EB-5 da China está retrocedida para uma data final de ação de dezembro de 2016. Diga a esse cliente a verdade antecipadamente: residência condicional agora, mas uma espera de vários anos pela própria visa de imigrante.
• Construa o arquivo de origem de fundos antes de construir a tese de investimento. Tenho visto mais petições EB-5 morrerem em documentação do que em qualidade de projeto. Comece o rastro de papel 12 a 18 meses antes de protocolar.
• Pergunte a cada cliente europeu se estava buscando um visto dourado antes de ele fechar. O fechamento da Espanha em abril de 2025 e a remoção de imóveis de Portugal em 2023 deixaram milhares de investidores com capital e sem caminho claro. Muitos não sabem que EB-5 existe como alternativa, ou assumem que está fora do alcance. Eduque-os sobre o limiar TEA; $800.000 está mais próximo do que muitos planejavam gastar na Espanha ou Portugal de qualquer forma.
• Nunca deixe um cliente protocolar sem modelar o aumento de limiar de janeiro de 2027 contra sua linha do tempo. Se uma petição não pode realistically ser protocolada e julgada antes do ajuste, não deixe o choque de preço no novo número descarrilar um plano de longo prazo sólido.

O Que os Dados Nos Dizem Sobre Motivação do Comprador

A motivação por trás deste capital mudou, e profissionais que perdem a mudança vão aconselhar mal seus clientes. Por anos, capital de visto dourado e EB-5 foi impulsionado por arbitragem: compre uma permissão de residência barata, mantenha-a, e em alguns casos converta-a em cidadania com um passaporte muito mais valioso. O programa da Espanha, antes de fechar, atraiu fortemente nacionais chineses, russos e do Oriente Médio, aproximadamente 35%, 17% e uma parcela adicional respectivamente, de acordo com dados do programa, um padrão consistente com capital buscando segurança e mobilidade em vez de um lugar para viver.

Essa matemática de arbitragem se desintegrou. Portugal agora exige dez anos de residência antes de elegibilidade para cidadania, acima de cinco, o que destrói a proposta de valor de trilha rápida que tornou o programa famoso. A Grécia aumentou seu limiar para €800.000 em áreas privilegiadas especificamente para desacelerar compras especulativas vinculadas à pressão habitacional, embora ainda mantenha o ponto de entrada EU mais baixo em €250.000 em outras regiões.

O que está substituindo a arbitragem é uma motivação mais durável: diversificação de portfólio e segurança familiar. O investidor EB-5 que vejo hoje está menos focado em um green card rápido e mais focado em um pé de entrada, um lugar para filhos estudarem em escolas dos EUA, um hedge contra instabilidade em casa, e um ativo denominado em dólares. É por isso que a participação de comprador residente de 56% é tão importante. Essas não são compras especulativas. São realocações permanentes, geralmente vinculadas a um negócio que a família já opera ou está estabelecendo nos EUA. A participação não residente de 44% é onde fricção cambial e fiscal mordem mais duramente, e onde transações são mais propensas a se desintegrar sobre confusão FIRPTA ou um atraso inesperado de transferência.

O Que Estou Observando

Três sinais definirão este corredor durante os próximos doze meses. Primeiro, o ajuste inflacionário EB-5 de 1º de janeiro de 2027. Com base na inflação desde o ano base de março de 2022 do programa, espero que o limiar padrão caia perto de $1,13 milhão e o limiar TEA perto de $862.000. Petições protocoladas no quarto trimestre de 2026 estão correndo contra este relógio, e espero um aumento visível nos protocolos até o fim do ano, seguido por uma pausa uma vez que os novos números entram em vigor.

Segundo, ETIAS, o novo sistema de pré-autorização de viagem da Europa, torna-se obrigatório em outubro de 2027. Uma parcela significativa de assessores de migração de investimento acreditam que será usado para rastrear detentores de passaportes de cidadania por investimento mais agressivamente. Se isso acontecer, fortalece o caso para imóveis dos EUA e EB-5 como alternativa mais estável para um passaporte europeu cujo benefício de viagem sem visto em breve pode estar carregado de condições.

Terceiro, e mais consequente para meus clientes chineses e indianos: se o Congresso ou o USCIS toma qualquer ação para aliviar o retrocesso de vistos na categoria EB-5. Agora, um investidor chinês que recebe aprovação de residência condicional ainda enfrenta uma espera medida em anos pela visa de imigrante real. Até que esse gargalo se mova, capital da UE deslocado de Espanha e Portugal continuará olhando para EB-5, mas as taxas de conversão de inquérito sério para petição protocolada permanecerão menores do que os números brutos de demanda sugerem.