El Plazo EB-5 Ha Vencido, las Visas Doradas Se Están Cerrando: Lo Que los Profesionales Deben Saber Ahora

El plazo del 30 de septiembre de 2026 para presentar peticiones EB-5 con los umbrales de inversión actuales ya ha vencido en el momento en que escribo esto. Ese plazo fue importante porque era la última oportunidad para fijar los números actuales antes de que el primer ajuste por inflación del programa entre en vigor el 1 de enero de 2027. Al mismo tiempo, España cerró completamente su visa dorada en abril de 2025 y Portugal eliminó bienes raíces de su propio programa en 2023. Tengo clientes de ambos países llamándome en este momento, y aquí está la verdad incómoda que les digo: el capital que huye de los cierres europeos no se está convirtiendo en peticiones EB-5 a la tasa que esperarías, porque China e India, los dos mayores países de origen histórico, están atrapados en retrasos de visas de años de duración que hacen que la inversión sea casi inútil para sus nacionales.

El Corredor de Política Estadounidense: Condiciones de Mercado

Los compradores extranjeros compraron $45.3 mil millones de viviendas existentes estadounidenses en los doce meses que terminan en marzo de 2026, según NAR. Esa es una caída del 19.1% en volumen en dólares respecto al año anterior, y borró toda la recuperación que el mercado había registrado el año anterior. El volumen unitario cayó a aproximadamente 67,100 viviendas, el segundo total más bajo desde que NAR comenzó a rastrear estos datos en 2009.

Aquí está la división que todo profesional necesita memorizar: el 56% de transacciones de compradores extranjeros, aproximadamente 37,600 compras por valor de $21.8 mil millones, provinieron de compradores que son inmigrantes recientes o titulares de visa que ya viven en EE.UU. El 44% restante, aproximadamente 29,500 compras por valor de $23.5 mil millones, provinieron de compradores que viven en el extranjero y no son residentes estadounidenses. Estos son dos clientes diferentes con dos perfiles de riesgo diferentes.

La cohorte residente, que incluye inversores EB-5 y titulares de visas de empleo como L-1A y O-1, tiende a ser menos sensible al precio. Están comprando una casa para vivir, a menudo cerca de un trabajo o un negocio que han reubicado para dirigir. La cohorte no residente está mucho más expuesta a fluctuaciones de divisas, política del país de origen y política fiscal estadounidense. Los propios datos de encuesta de NAR señalan exposición a la ley fiscal estadounidense como una razón específica por la que los compradores extranjeros se retiran de los acuerdos. Este único elemento debe estar en el guión de todo agente de listado cuando un cliente menciona preocupaciones de FIRPTA o FATCA.

Lawrence Yun, economista jefe de NAR, señaló que un dólar ligeramente más débil durante el año pasado no se tradujo en más compras extranjeras. Eso me dice que la supresión de demanda proviene de algo más que la divisa: retrasos de visas, tasas hipotecarias elevadas y fricción geopolítica incluidas restricciones de visa recientes en docenas de países.

Marco Legal y Regulatorio

El programa EB-5 en 2026 requiere una inversión de $1,050,000 para un proyecto estándar, o $800,000 si el proyecto se encuentra en un Área de Empleo Dirigido (un TEA, que significa desempleo alto o rural) o califica como infraestructura. Más del 90% de los inversores van a través de un centro regional, uno de 547 actualmente aprobados por USCIS, en lugar de hacer una inversión independiente. Los centros regionales deben contar la creación de empleos utilizando empleos directos, indirectos e inducidos, una metodología flexible que invita al escrutinio si el modelo económico subyacente es débil. He visto peticiones denegadas porque el estudio de creación de empleos se basó en suposiciones que USCIS consideró irrazonables. Obtén un informe económico independiente y defendible antes de presentar, no después de que llegue una Solicitud de Evidencia.

La trampa que veo con más frecuencia: los inversores tratan la documentación de origen de fondos como una formalidad. No lo es. USCIS quiere un rastro de papel limpio que pruebe que cada dólar fue ganado o adquirido legalmente, ya sea de ganancia comercial, venta de propiedad, herencia o regalo. Una brecha de incluso unos pocos meses en registros bancarios, o un depósito grande inexplicable, puede paralizar una petición durante un año o más. Les digo a los clientes: comienza a construir este archivo dieciocho meses antes de que planees presentar, no dieciocho días.

En el lado de los bienes raíces, los vendedores extranjeros enfrentan retención de FIRPTA, típicamente el 15% del precio de venta bruto retenido al cierre, no la ganancia. Los compradores que utilizan capital EB-5 para comprar bienes raíces estadounidenses directamente, en lugar de a través de un proyecto de centro regional, también deben navegar las reglas de divulgación de propiedad beneficiaria de FinCEN que se aplican a ciertas compras en efectivo por entidades legales en áreas metropolitanas designadas. Estructura la entidad, la elección fiscal y el plan de retención antes de que se firme el contrato. He visto acuerdos deshacerse en la mesa de cierre porque nadie abordó esto hasta que el estado de liquidación ya estaba impreso.

El Programa del Centro Regional en sí solo está autorizado hasta el 30 de septiembre de 2027, bajo la Ley de Reforma e Integridad EB-5. Todo operador del centro regional que está recaudando capital hoy debe divulgar ese riesgo de reautorización a los inversores por escrito.

El Manual del Profesional

Aquí está lo que le digo a todo abogado y agente que trabaja en el corredor de migración de inversiones en este momento:

• Examina el país de origen antes de examinar el patrimonio neto. Un nacional chino con $2 millones en activos líquidos enfrenta una cronología EB-5 materialmente diferente que un nacional brasileño con el mismo balance, porque la categoría EB-5 de China está retrogresada a una fecha de acción final de diciembre de 2016. Dile a ese cliente la verdad por adelantado: residencia condicional ahora, pero una espera de varios años para la visa de inmigrante en sí.
• Construye el archivo de origen de fondos antes de construir la tesis de inversión. He visto más peticiones EB-5 morir en documentación que en calidad de proyecto. Comienza el rastro de papel 12 a 18 meses antes de presentar.
• Pregunta a todo cliente europeo si estaba persiguiendo una visa dorada antes de que cerrara. El cierre de España en abril de 2025 y la eliminación de bienes raíces de Portugal en 2023 dejaron a miles de inversores con capital y sin un camino claro. Muchos no saben que EB-5 existe como alternativa, o asumen que está fuera de su alcance. Edúcalos sobre el umbral TEA; $800,000 está más cerca de lo que muchos planeaban gastar en España o Portugal de todos modos.
• Nunca dejes que un cliente presente sin modelar el aumento de umbral de enero de 2027 contra su cronología. Si una petición no puede realísticamente ser presentada y adjudicada antes del ajuste, no dejes que el choque de precio del nuevo número descarrile un plan sólido a largo plazo.

Lo Que Los Datos Nos Dicen Sobre la Motivación del Comprador

La motivación detrás de este capital ha cambiado, y los profesionales que pierdan el cambio asesorarán mal a sus clientes. Durante años, el capital de visa dorada y EB-5 fue impulsado por arbitraje: comprar un permiso de residencia barato, mantenerlo y, en algunos casos, convertirlo en ciudadanía con un pasaporte mucho más valioso. El programa de España, antes de cerrarse, atrajo fuertemente a nacionales chinos, rusos y de Oriente Medio, aproximadamente 35%, 17% y una participación adicional respectivamente, según datos del programa, un patrón consistente con capital que busca seguridad y movilidad en lugar de un lugar para vivir.

Esa matemática de arbitraje se ha roto. Portugal ahora requiere diez años de residencia antes de la elegibilidad de ciudadanía, arriba de cinco, lo que destruye la propuesta de valor de vía rápida que hizo famoso al programa. Grecia elevó su umbral a €800,000 en áreas principales específicamente para desacelerar la compra especulativa vinculada a la presión de vivienda, aunque aún mantiene el punto de entrada más bajo de la UE a €250,000 en otras regiones.

Lo que está reemplazando al arbitraje es una motivación más duradera: diversificación de cartera y seguridad familiar. El inversor EB-5 que veo hoy está menos enfocado en una tarjeta verde rápida y más enfocado en un pie de entrada, un lugar para que los niños asistan a escuelas estadounidenses, una cobertura contra la inestabilidad en el hogar y un activo denominado en dólares. Esto es por qué la participación del comprador residente del 56% es tan importante. Estas no son compras especulativas. Son reubicaciones permanentes, a menudo vinculadas a un negocio que la familia ya opera o está estableciendo en EE.UU. La participación no residente del 44% es donde las fricciones de divisa e impuestos muerden más fuerte, y donde los acuerdos tienen más probabilidad de desmoronarse por confusión de FIRPTA o un retraso inesperado de transferencia.

Qué Estoy Monitoreando

Tres señales definirán este corredor durante los próximos doce meses. Primero, el ajuste por inflación EB-5 del 1 de enero de 2027. Basándome en la inflación desde el año base de marzo de 2022 del programa, espero que el umbral estándar se establezca cerca de $1.13 millones y el umbral TEA cerca de $862,000. Las peticiones presentadas en el cuarto trimestre de 2026 están corriendo contra este reloj, y espero un aumento visible en las presentaciones hasta fin de año, seguido de un período de calma una vez que los nuevos números entren en vigor.

Segundo, ETIAS, el nuevo sistema de preautorización de viajes de Europa, se vuelve obligatorio en octubre de 2027. Una participación significativa de asesores de migración de inversiones cree que será utilizado para examinar más agresivamente a los titulares de pasaportes de ciudadanía por inversión. Si eso sucede, fortalece el caso de bienes raíces estadounidenses y EB-5 como una alternativa más estable a un pasaporte europeo cuyo beneficio de viaje sin visa pronto puede llevar condiciones.

Tercero, y más consecuente para mis clientes chinos e indios: si el Congreso o USCIS toman alguna medida para aliviar la retrogresión de visa en la categoría EB-5. En este momento, un inversor chino que obtiene aprobación de residencia condicional aún enfrenta una espera medida en años para la visa de inmigrante real. Hasta que ese cuello de botella se mueva, el capital de la UE desplazado de España y Portugal seguirá mirando EB-5, pero las tasas de conversión de investigación seria a petición presentada seguirán siendo más bajas que lo que los números de demanda bruta sugieren.